전세대출 HUG와 SGI 차이, 보증금 보호가 갈립니다

은행 앱에서 전세대출을 고르다 보면 상품 이름 뒤에 괄호가 붙어 있어요. (HUG), (SGI), (HF). 금리만 보고 고르기 쉬운데, 이 괄호가 누가 대출을 보증해 주느냐를 뜻하거든요.

HUG와 SGI는 한도도 다르지만 더 큰 차이는 따로 있어요. HUG 쪽은 내 전세금 보호까지 한 번에 묶여 오고, SGI 쪽은 대출만 보증합니다. 여기서부터 정리해볼게요.

누구를 지켜주는 보증인가

전세대출 보증은 원래 은행을 위한 것이에요. 내가 대출을 못 갚으면 보증기관이 은행에 대신 갚아주는 구조라서, 은행이 담보 없이도 돈을 빌려줄 수 있는 거죠.

주택도시보증공사(HUG)의 「전세금안심대출보증」은 여기에 하나를 더 얹었어요. 은행에 대한 대출 보증(전세자금대출특약보증)과 세입자에 대한 전세보증금반환보증을 한 상품으로 묶은 겁니다. 집주인이 계약 끝나고 보증금을 못 돌려주면 HUG가 대신 돌려주는 보증이 같이 들어가요.

SGI서울보증으로 받는 전세대출은 서울보증의 개인금융신용보험 증권을 담보로 은행이 돈을 빌려주는 방식이에요. 보호 대상은 은행 하나예요. 전세금을 떼일 걱정이 있다면 반환보증은 따로 들어야 합니다.

한도와 조건을 나란히 놓으면

HUG는 공사 상품 안내 기준이고, SGI는 은행마다 조건이 조금씩 달라서 국민은행 비대면 상품(KB스타 전세자금대출 SGI)을 기준으로 적었어요.

구분	HUG 전세금안심대출보증	SGI 서울보증 (국민은행 기준)
보증 범위	대출 + 전세보증금 반환	대출만
대출 최대	수도권 4억원, 그 외 3.2억원 (신혼부부·청년 4.5억원 / 3.6억원)	5억원
보증금 대비	80% (신혼부부·청년 90%)	80%
전세보증금 상한	수도권 7억원, 그 외 5억원 이하	상품 안내에 별도 상한 없음
대상 주택	아파트·연립·다세대·오피스텔 단독·다가구 포함	아파트·연립·다세대·주거용 오피스텔 (단독·다가구 없음)
소득 기준	연 이자가 연소득의 40% 이내	금융비용이 소득의 40% 이내 배우자 소득 합산 안 됨
집주인 쪽 요건	채권양도 통지 수령 + 전화 확인 법인 집주인이면 불가	질권설정 통지에 동의
보증료	본인 부담 반환보증 연 0.097~0.211% + 대출보증 연 0.031%	보험료 은행 부담 질권 통지비 3만원만 본인
신청 시기	잔금일·전입일 중 빠른 날부터 3개월 이내	잔금일 45일 전 ~ 15영업일 전

보증료가 얼마나 되는지 감을 잡아볼게요. 수도권 아파트 전세 3억원에 대출 2억4천만원, 부채비율 70% 이하라면 HUG 쪽은 반환보증 3억원 × 0.107%에 대출보증 몫(2억4천만원 × 보증비율 80% × 0.031%)을 더해 1년에 38만원 남짓이에요. 2년 계약이면 그 두 배를 한 번에 냅니다.

SGI 쪽은 보험료가 0원처럼 보이지만, 전세금 보호가 빠져 있다는 걸 같이 계산해야 해요. 반환보증을 따로 들면 비슷한 돈이 나갑니다.

SGI로 받고 반환보증을 따로 들 때

SGI로 대출을 받은 뒤 HUG 반환보증에 따로 가입하는 것도 됩니다. 다만 조건이 하나 붙어요.

전세보증금을 SGI서울보증(대출 은행 포함)에 담보로 잡힌 경우, HUG 반환보증은 일부 금액만 골라 들 수 없고 계약서상 보증금 전액으로만 가입할 수 있어요. (주택도시보증공사 자주하는 질문)

보증금 일부만 싸게 들려고 했다면 계획이 틀어지는 부분이에요. 보증료를 미리 전액 기준으로 계산해 두세요.

내 상황이면 어느 쪽인가

빌라 전세라 전세사기가 걱정된다면 HUG가 맞아요. 대출과 보증금 보호를 한 번에 받는 게 이 상품을 만든 이유거든요. 다만 HUG는 집값 기준이 깐깐해요. 연립·다세대는 공시가격의 140%를 집값으로 보고, 여기에 90%를 곱한 금액 안에 보증금과 선순위 대출을 더한 돈이 들어와야 가입이 됩니다. 공시가격을 먼저 조회해 보시는 게 순서예요.

단독주택·다가구 전세라면 선택지가 HUG 쪽으로 좁혀져요. 국민은행 SGI 상품의 대상 주택에는 단독·다가구가 없습니다.

보증금이 수도권 7억원을 넘거나 대출이 4억원 넘게 필요하다면 HUG로는 안 돼요. SGI는 최대 5억원까지 열려 있어서 고가 전세라면 이쪽을 먼저 보게 됩니다.

집주인이 법인이라면 HUG 안심대출은 취급이 안 됩니다. 계약 전에 등기부등본에서 소유자부터 확인하세요.

연소득이 낮은 무주택 청년이나 신혼부부라면 두 곳을 비교하기 전에 정책 대출부터 보세요. 주택도시기금의 버팀목 대출이 금리가 훨씬 낮아요. 조건은 2026 청년 버팀목 전세자금대출 조건 한도 신청방법 총정리에 따로 정리해 뒀어요. 그래도 HUG를 쓰게 되면 반환보증 보증료가 연소득 5천만원 이하 가구는 60%, 신혼부부(합산 6천만원 이하·혼인 7년 이내)는 40% 할인됩니다.

집이 한 채 있다면 둘 다 같은 벽

1주택자는 어느 보증을 고르든 결과가 비슷해요. 규제가 보증기관이 아니라 사람과 지역에 걸려 있거든요.

• 2025년 9월 8일 이후 계약한 1주택자가 수도권·규제지역에서 받는 전세대출은 최대 2억원이에요. HUG도, SGI도 같습니다.
• 2025년 10월 29일부터 1주택자가 수도권·규제지역에서 받는 전세대출은 이자가 DSR(소득 대비 갚아야 할 돈의 비율)에 들어가요. 다른 대출이 있으면 전세대출 한도가 그만큼 깎입니다.
• 2주택 이상이면 HUG 대출보증은 받을 수 없고, 국민은행 SGI 상품도 부부 합산 1주택까지만 받아줘요.

금융위원회는 이 DSR 반영을 단계적으로 넓히는 방안을 검토하겠다고 밝힌 상태예요. 지금 1주택자이면서 전세 만기가 1~2년 남았다면, 연장 시점의 규정을 그때 다시 확인하셔야 합니다.

대출 심사에서 신용점수가 걸릴까 봐 조회를 망설이는 분도 많은데, 본인이 점수를 보는 것만으로는 떨어지지 않아요. 신용점수 자주 조회하면 신용점수 떨어질까?에서 확인해 보세요.

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참고한 자료
주택도시보증공사, 「전세금안심대출보증 상품개요」 https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dl/igdl000001.jsp
KB국민은행, 「KB스타 전세자금대출(SGI_서울보증보험)」 상품안내 (2026.9.23 확인) https://obank.kbstar.com/quics?page=C103507&cc=b104363:b104516&isNew=Y&prcode=LN20001363&QSL=F
금융위원회, 「주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안」 (2025.10.15) https://www.fsc.go.kr/po010105/85432